Bostadsrätt

Från visning till kontraktsskrivning

Lånelöfte

Första steget.

Börja med att boka in möten med en eller flera banker. Många banker erbjuder också möjlighet att ansöka om lånelöfte via deras hemsida, men för att förhandla fram de bästa villkoren är det ofta klokt att träffa en rådgivare på banken. När du vet din budget kan du börja söka efter en lägenhet.

Vad du ska tänka på vid visningen

Inspektera noggrant.
vardagsrum
lista visning lägenhet

Gå på många visningar, detta kommer hjälpa dig att få en bild över hur marknaden ser ut i olika områden och vad du ska prioritera när du väljer rätt lägenhet för dig. Tänk på att undersöka lägenheten du funderar på att köpa noggrant.

Undersökningen bör omfatta:

1. Brister i lägenheten.

Kontrollera lägenhetens skick noga när du är på visning. Tänk på att lägenheten säljs i befintligt skick (detta gäller ej nyproduktion, då finns andra regler). Var inte rädd för att öppna och titta i garderober, under vasken i köket osv. Fråga mäklaren om han/hon eller säljaren känner till några brister i lägenheten. Fråga om det finns dokumentation på de renoveringar som gjorts, särskilt badrummet. Det är bra om säljaren kan visa ett kvalitetsdokument/våtrumsintyg som visar att en behörig hantverkare utfört renoveringen av badrummet.

2. Renoveringsbehov

Även om lägenheten inte visar några konkreta brister idag, är det klokt att sätta sig in i vilka renoveringar som kan behöva göras framöver och ungefär vad det kommer kosta. Exempelvis bedömer villaägarna en livslängd på 25-30 år för tätskikt i badrum. Elledningar är ett annat exempel, den tekniska livslängden här beräknas till 40-45 år. Att den tekniska livslängden uppnåtts betyder inte att något går sönder med automatik, det kan hålla flera år till. Men du bör överväga en renovering och räkna med kostnaden för detta.

 

 

3. Bostadsrättsföreningen

A) Finns det några planerade avgiftshöjningar i föreningen? Fastighetsmäklaren ska kunna upplysa dig om detta.

B) Har föreningen en underhållsplan? Dvs en plan som visar vilket behov av renovering som kommer uppstå framöver. Framförallt föreningar som äger gamla fastigheter bör ha detta, det är ett tecken på att de tar väl hand om sin fastighet.

C) Är några större renoveringar av fastigheten planerade de närmsta åren som tex fönster, fasad, stammar eller tak? Tänk på att det kan medföra avgiftshöjningar, särskilt om föreningen inte redan satt av ordentligt med pengar i en underhållsfond.

D) Har föreningen höga lån? En tumregel många använder är lån/kvm (totalytan i föreningen), understiger denna 5000 kr/kvm är föreningen lågt belånad vilket är bra, överstiger belåningen 10000 kr/kvm är föreningen högt belånad vilket inte är bra. Detta mått är förenklat, och bör sättas i relation till om föreningen har många kostsamma renoveringar på gång eller om fastigheten redan är i utmärkt skick, om man har inkomster från lokaler etc. Men en hög belåning innebär alltid en risk för avgiftshöjningar om bankräntan på föreningens lån går upp.

E) Äger föreningen marken? Vissa föreningar ”hyr” sin tomt från exempelvis kommunen. Detta kallas tomträtt. Många tomträtter har länge löpt med extremt billiga hyror för föreningen men börjar närma sig omförhandling. Detta innebär ofta att föreningen kommer få extremt mycket högre kostnader varje år, vilket kan medföra kraftiga avgiftshöjningar.

4. Området

Förutom att sätta sig in i vad som finns i området och få en känsla för om du kommer trivas där, kan det vara klokt att kolla upp om det finns någon ny detaljplan för området – det kan innebära att det byggs nya hus i närheten som kanske skymmer din utsikt eller skapar insyn, det kan innebära att gator breddas för att få plats med mer busstrafik, eller något annat som potentiellt kan vara negativt eller positivt för värdet på lägenheten du köper i framtiden.

Budgivning

Nerver av stål.

Viktiga saker att känna till vid budgivningen

1. Bud är inte bindande och kan dras tillbaka ända fram till att du signerat ett skriftligt kontrakt

2. De flesta mäklare tillämpar öppen budgivning, dvs att alla bud som kommer in redovisas löpande till alla spekulanter, antingen via sms, mail eller på mäklarens hemsida. Men om en spekulant vill lägga ett dolt bud, dvs ett bud som bara framförs till säljaren, har han/hon rätt att göra det. Det kan alltså finnas bud du inte känner till.

3. Säljaren har rätt att bestämma hur budgivningen sköts och när den avslutas, han/hon har även rätt att ändra sina instruktioner till mäklaren när som helst under processen. Säljaren har även rätt att välja vem lägenheten ska säljas till i slutändan, denne är inte skyldig att sälja till budgivaren med högsta budet.

4. Samtliga bud, med namn och telefonnummer till budgivarna, redovisas av mäklaren i en budförteckning som lämnas till både köpare och säljare efter att affären är avslutad.

 

Vanliga taktiker att ta till i en budgivning:

Skrämselbudet: Lägg ett högt bud direkt från start. Tanken är att skrämma bort övriga spekulanter genom att visa att du verkligen vill ha lägenheten och har de ekonomiska musklerna som krävs för att vinna budgivningen

Det envisa budet: Höj 10.000 kr eller en annan låg summa varje gång det kommer in ett nytt bud, gärna så fort som möjligt. Tanken är att trötta ut de andra budgivarna samtidigt som du höjer så lite som möjligt varje gång.

Det dolda budet: Lägg ett dolt bud en bra bit över utgångspriset. Tanken är att göra säljaren frestad att strunta i övriga budgivare och ta ditt bud direkt, samtidigt som du förhindrar övriga budgivare från att lägga över dig då de inte vet vad budet ligger på.

Förhandsbudet: Försök få en förhandsvisning av lägenheten. Lägg därefter ett bud som är högre än utgångspriset och informera mäklaren om att ditt bud enbart gäller om säljaren tar det innan den öppna visningen. Tanken är att knipa lägenheten innan någon annan får en chans att lägga bud.

Skambudet: Lägg ett bud som är en bra bit under utgångspriset. Tanken är att budgivningen ska starta från en lägre nivå och därmed kanske inte gå upp lika mycket. Eller om det inte finns några andra budgivare, att kunna förhandla med säljaren för att få lägenheten till ett pris under utgångspriset. Gå inte för lågt med ditt skambud, då upplevs det oseriöst och risken är att säljaren blir förolämpad vilket inte är en bra utgångspunkt för förhandling.

Överlåtelseavtalet

När det blir officiellt.
avtal lägenhet

Grattis, du har vunnit budgivningen!

 

Se till att skriva på överlåtelseavtalet (själva kontraktet för försäljningen) så fort som möjligt. Fram till att både köpare och säljare har skrivit under har båda parter rätt att ångra sig. Fastighetsmäklaren tillhandahåller överlåtelseavtalet och det är ofta ett standardkontrakt.

Kort efter att kontraktet har skrivits på ska du betala en handpenning till mäklaren. Det är 10% av köpeskillingen. Det är lätt att förvirra denna handpenning på 10% med kontantinsatsen på 15% som banken kräver. I praktiken betalar du först 10% till mäklaren i samband med kontraktet, och när det är dags för tillträde (inflyttning) betalas ytterligare 5% kontant. Resten av betalningen består av ditt bolån som banken lägger ut.

Efter att överlåtelseavtalet är skrivet ska du ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Mäklaren hjälper dig vanligtvis med detta. Det är mycket ovanligt att bli nekad medlemskap, men förening har några anledningar enligt lag som ger dem rätt att neka medlemskapet. Detta är om du köper lägenheten som juridisk person (tex ett företag), om du har ekonomiska problem (tex betalningsanmärkningar) eller om du inte själv ska bo i lägenheten. Om föreningen skulle neka dig medlemskap på grund av någon av skälen ovan ska köpet återgå, och då kommer du få tillbaka din handpenning. Om föreningen däremot nekar dig pga någon annan anledning som inte är giltig enligt lag, kan du överklaga beslutet till hyresnämnden.

Sätt dig noga in i överlåtelseavtalet och fråga mäklaren om det är något du inte förstår. Det finns ett antal klausuler (villkor i avtalet) som vanligtvis inte tas med, men som köparen kan försöka förhandla till sig att få med. Besiktningsklausul är en sådan. En besiktningsklausul innebär att köparen har rätt att utföra en besiktning av lägenheten med en besiktningsman, och sedan frånträda köpet om så önskas. En besiktningsklausul är vanligtvis helt öppen, vilket gör att köparen kan frånträda även om det inte kommer fram några brister på besiktningen. Det är alltså en mycket fördelaktig klausul för köparen och därför är många säljare negativa till att den används.

På hus däremot är det praxis att alltid använda en besiktningsklausul. Anledningen till att det sällan används vid bostadsrättsköp är att ansvaret för byggnaden till stor del ligger på föreningen, och den enskilde medlemmen ansvarar i princip endast för insidan av lägenheten. Men misstänker du att det finns brister i exempelvis badrummets konstruktion kan du ta upp att du önskar en besiktningsklausul, gör detta i god tid innan kontraktet ska skrivas så att säljaren har tid att tänka över det.

En annan klausul som ibland används är en låneklausul. Denna klausul innebär att köparen har rätt att frånträda köpet om han/hon inte skulle lyckas skaffa ett bolån från en bank. Men vanligtvis önskar säljaren att köparen redan innan kontraktet skrivs på har säkerställt med banken att det inte är några problem att få bolånet beviljat.

Tillträde

Ditt nya hem!

Tillträde, dagen då lägenheten betalas och du får nycklarna.

Att tänka på inför tillträdet:

1. Inför tillträdet bör du ha signerat bolånehandlingarna hos din bank, och förberett de resterande 5% som ska betalas kontant (de första 10% har du redan betalt som handpenning). Vanligtvis för banken över de här pengarna, du behöver inte själv föra över några pengar till säljaren.

2. Teckna en hemförsäkring. Kolla upp om din nya bostadsrättsförening har tecknat bostadsrättstillägg till alla sina medlemmar, annars ska du själv teckna det på din hemförsäkring.

3. El, bredband mm: Om el, bredband tv mm ingår i månadsavgiften till bostadsrättsföreningen, fungerar det ibland direkt, och ibland måste du anmäla att du är den nya ägaren. Fråga föreningen hur du ska göra.

Om det inte ingår bör du själv ta kontakt och teckna ett eget abonnemang. Särskilt elabonnemang bör du teckna innan du flyttar in. Välj aktivt ett alternativ som du tycker verkar prisvärt, standardavtalet som de flesta elbolag ger till nyinflyttade brukar vara dyrt.

Att tänka på efter tillträdet:

Åk direkt till lägenheten och kontrollera att städningen är bra utförd. Om det är smutsigt ska du anmäla detta direkt till säljaren, antingen om säljaren själv städat får han/hon komma tillbaka och åtgärda det som missats, eller om en städfirma skött städningen ska de komma tillbaka. Om du städar själv kan du vanligtvis inte få någon ersättning i efterhand. Kontrollera också så att alla vitvaror mm fungerar. Om något gått sönder och du vill försöka få ersättning av säljaren ska du höra av dig till säljaren om detta så snart som möjligt.

Tillträde bostadsrätt
Hittat något du gillar? Dela med knapparna nedan.