Hus

Allt du behöver tänka på inför köpet av ditt drömhus.

Lånelöfte

Första steget.

Börja med att boka in möten med en eller flera banker. Många banker erbjuder också möjlighet att ansöka om lånelöfte via deras hemsida, men för att förhandla fram de bästa villkoren är det ofta klokt att träffa en rådgivare på banken. När du vet din budget kan du börja söka efter en lägenhet.

VAD DU SKA TÄNKA PÅ VID VISNINGEN

Inspektera noggrant.

 

Gå på många visningar, detta kommer hjälpa dig att få en bild över hur marknaden ser ut i olika områden och vad du ska prioritera när du väljer rätt hus för dig. Tänk på att du som köpare har en undersökningsplikt. Även om du efter kontraktet kommer anlita en besiktningsman bör du redan vid visningen gör en så noggrann undersökning av huset som möjligt.

Undersökningen bör omfatta:

1. Brister och problem

Kontrollera skicket så gott du kan på visningen. Fråga mäklaren om han/hon eller säljaren känner till några brister i just detta huset, du kan även fråga om han/hon känner till någon vanlig brist som brukar uppstå i den här typen av hus. Fråga om det finns dokumentation på de renoveringar som gjorts, särskilt badrummet. Det är bra om säljaren kan visa ett kvalitetsdokument/våtrumsintyg som visar att en behörig hantverkare utfört renoveringen. Säljaren bör har fyllt i en sk. Frågelista där de berättar om de problem de känner till i huset. Observera att bara för att säljaren inte känner till ett problem kan det finnas ändå, frågelistan är alltså ingen garanti på något sätt.

2. Renoveringsbehov

Även om huset inte visar några konkreta brister idag, är det klokt att sätta sig in i vilka renoveringar som kan behöva göras framöver och ungefär vad det kommer kosta. Titta särskilt på kostsamma renoveringar som dränering, takbyte mm. Exempelvis bedömer villaägarna en livslängd på 25-30 år för tätskikt i badrum. Elledningar är ett annat exempel, den tekniska livslängden här beräknas till 40-45 år. Att den tekniska livslängden uppnåtts betyder inte att något går sönder med automatik, det kan hålla flera år till. Men du bör överväga en renovering och räkna med kostnaden för detta.

3. Driftskostnaderna

Sätt dig in i hur nuvarande ägares driftskostnader har sett ut och hur många personer i hushållet det baseras på. Om driftskostnaderna baseras på två äldre personer kan ni räkna med att de kommer bli högre om en barnfamilj flyttar in. Titta lite extra på uppvärmningskostnaderna och ta energideklarationen till hjälp. Här kan du ofta få tips på smarta installationer som sänker uppvärmningskostnaderna.

Om det finns en samfällighetsförening i området ska du kolla upp vilka kostnader som tas ut där, och om det kräver engagemang från din sida. Vissa samfällighetsföreningar har ett uppdelat ansvar där fastigheterna i området exempelvis har hand om att klippa gräs, sköta en rabatt eller ta hand om en lekpark. Vissa villor äger inte sin tomt utan ”hyr” sin tomt från exempelvis kommunen. Detta kallas tomträtt. Många tomträtter har länge löpt med extremt billiga hyror men börjar närma sig omförhandling. Detta innebär ofta att kostnaden för tomten kommer höjas kraftigt.

 

 

4. Området

Förutom att sätta sig in i vad som finns i området och få en känsla för om du kommer trivas där, kan det vara klokt att kolla upp om det finns någon ny detaljplan för området – det kan innebära att det byggs nya hus i närheten som kanske skymmer din utsikt eller skapar insyn, det kan innebära att gator breddas för att få plats med mer busstrafik, eller något annat som potentiellt kan vara negativt eller positivt för värdet på huset i framtiden

5. Tomtgränser

Ta inte för givet att gränsen för tomten går där det står en häck eller ett staket. Titta på en tomtkarta och prata med mäklaren för att säkerställa att tomtgränserna är där du tror, ibland finns det tomtgränspinnar som markerar hörnorna på tomten.

6. Pantbrev

Om du vill ta ett bolån på ditt hus, behöver du pantbrev. Vanligtvis när du pantsätter ett föremål som tex ett smycke, lämnas smycket in till pantbanken. Eftersom du inte kan lämna in ditt hus till banken, används istället pantbrev. Banken håller alltså pantbreven som säkerhet för ditt bolån. Om du behöver låna 2 miljoner för att köpa huset, behöver det också finnas 2 miljoner i pantbrev på huset. Pantbrev tas ut hos lantmäteriet och det kostar 2% av pantbrevets belopp vilket betalas till lantmäteriet. Om föregående ägare redan har tagit ut pantbrev övergår de till dig och du kan använda dem utan att det blir någon kostnad. Det är alltså bra att det redan finns mycket pantbrev på fastigheten du vill köpa.

Vi kan illustrera detta i ett räkneexempel:

Säg att du vill köpa ett hus för 3.500.000 kr.

Du lånar 2.975.000 kr av banken och betalar resten med dina sparpengar. Då behövs det pantbrev på 2.975.000 kr. Om det inte finns några pantbrev alls sedan innan, blir kostnaden för dig 2% av 2.975.000 kr = 59.500 kr.

Om det däremot redan finns pantbrev på exempelvis 2.300.000 kr, blir det betydligt billigare för dig.
Då behöver du bara köpa pantbrev på mellanskillnaden (2.975.000 – 2.300.000 = 675.000 kr). Kostnaden för dig blir då 2% av 675.000 kr= 13.500 kr.

Sammanfattningsvis bör du alltså kolla upp hur mycket pantbrev på huset det redan finns, och räkna ut hur mycket det kommer kosta dig att beställa nya.

7. Besiktning

I vissa fall har säljaren valt att göra en sk. Förhandsbesiktning, vilket innebär att de själva anlitat en besiktningsman som varit och tittat på huset innan försäljningen startade. Be att få se protokollet från besiktningen och sätt dig in i detta noga. Vissa besiktningsmän erbjuder en sk. Köpargenomgång vilket innebär att besiktningsmannen förklarar protokollet i detalj och svarar på alla frågor ni kan ha om huset.

Budgivning

Nerver av stål.

Viktiga saker att känna till vid budgivningen

1. Bud är inte bindande och kan dras tillbaka ända fram till att du signerat ett skriftligt kontrakt

2. De flesta mäklare tillämpar öppen budgivning, dvs att alla bud som kommer in redovisas löpande till alla spekulanter, antingen via sms, mail eller på mäklarens hemsida. Men om en spekulant vill lägga ett dolt bud, dvs ett bud som bara framförs till säljaren, har han/hon rätt att göra det. Det kan alltså finnas bud du inte känner till.

3. Säljaren har rätt att bestämma hur budgivningen sköts och när den avslutas, han/hon har även rätt att ändra sina instruktioner till mäklaren när som helst under processen. Säljaren har även rätt att välja vem lägenheten ska säljas till i slutändan, denne är inte skyldig att sälja till budgivaren med högsta budet.

4. Samtliga bud, med namn och telefonnummer till budgivarna, redovisas av mäklaren i en budförteckning som lämnas till både köpare och säljare efter att affären är avslutad.

 

Vanliga taktiker att ta till i en budgivning:

Skrämselbudet: Lägg ett högt bud direkt från start. Tanken är att skrämma bort övriga spekulanter genom att visa att du verkligen vill ha lägenheten och har de ekonomiska musklerna som krävs för att vinna budgivningen

Det envisa budet: Höj 10.000 kr eller en annan låg summa varje gång det kommer in ett nytt bud, gärna så fort som möjligt. Tanken är att trötta ut de andra budgivarna samtidigt som du höjer så lite som möjligt varje gång.

Det dolda budet: Lägg ett dolt bud en bra bit över utgångspriset. Tanken är att göra säljaren frestad att strunta i övriga budgivare och ta ditt bud direkt, samtidigt som du förhindrar övriga budgivare från att lägga över dig då de inte vet vad budet ligger på.

Förhandsbudet: Försök få en förhandsvisning av lägenheten. Lägg därefter ett bud som är högre än utgångspriset och informera mäklaren om att ditt bud enbart gäller om säljaren tar det innan den öppna visningen. Tanken är att knipa lägenheten innan någon annan får en chans att lägga bud.

Skambudet: Lägg ett bud som är en bra bit under utgångspriset. Tanken är att budgivningen ska starta från en lägre nivå och därmed kanske inte gå upp lika mycket. Eller om det inte finns några andra budgivare, att kunna förhandla med säljaren för att få lägenheten till ett pris under utgångspriset. Gå inte för lågt med ditt skambud, då upplevs det oseriöst och risken är att säljaren blir förolämpad vilket inte är en bra utgångspunkt för förhandling.

Budgivning

Köpekontrakt

När det blir officiellt.

Grattis, du har vunnit budgivningen!

 

Se till att skriva på köpekontraktet (själva kontraktet för försäljningen) så fort som möjligt. Fram till att både köpare och säljare har skrivit under har båda parter rätt att ångra sig. Fastighetsmäklaren tillhandahåller kontraktet och det är ofta ett standardkontrakt.
Kort efter att kontraktet har skrivits på ska du betala en handpenning till mäklaren. Det är 10% av köpeskillingen. Det är lätt att förvirra denna handpenning på 10% med kontantinsatsen på 15% som banken kräver. I praktiken betalar du först 10% till mäklaren i samband med kontraktet, och när det är dags för tillträde (inflyttning) betalas ytterligare 5% kontant. Resten av betalningen består av ditt bolån som banken lägger ut.

I köpekontraktet bör det finnas en besiktningsklausul (om huset inte redan är förhandsbesiktigat, läs mer om detta under Visningen). En besiktningsklausul är vanligtvis helt öppen, vilket innebär att du som köpare inom en viss tid har rätt att frånträda köpet om du vill. Syftet är att köpare ska kunna anlita en sakkunnig besiktningsman för att hjälpa dem uppfylla sin undersökningsplikt och få full koll på eventuella brister i huset. Köparen ska själv välja en besiktningsman, du kan fråga din mäklare om tips på besiktningsföretag med gott rykte, vissa mäklare har förhandlat fram centrala avtal som ger deras kunder rabatt. Köparen betalar kostnaden för besiktningen (vanligtvis ca 8000-14000 kr).

Efter besiktningen kan du som köpare välja tre vägar:

1. Om besiktningen bara visar mindre, förväntade brister kan du helt enkelt stå kvar vid avtalet utan några ändringar.

2. Om besiktningen visar ett eller flera oväntade fel på huset, kan du försöka förhandla med säljaren om att få priset nersatt. Exempelvis om köpeskillingen på huset är 4.000.000, och det visar sig att det finns ett fel som måste åtgärdas vilket kostar ca 200.000 kr, kan köparen be säljaren att sätta ner priset till 3.800.000 kr. Eller att man delar på kostnaden för åtgärden. Tänk på att ha förhandlat klart om detta och fått hjälp av mäklaren att upprätta ett tilläggsavtal innan slutdatumet i besiktningsklausulen löpt ut.

3. Om besiktningen visar så allvarliga fel att du inte längre vill köpa huset, så är det viktigt att ni meddelar detta skriftligen enligt instruktionerna i besiktningsklausulen, innan det angivna slutdatumet i klausulen. Du får då tillbaka din handpenning av mäklaren.

Tillträde

Ditt nya hem!

Tillträde, dagen då huset betalas och du får nycklarna.

Att tänka på inför tillträdet:

1. Inför tillträdet bör du ha signerat bolånehandlingarna hos din bank, och förberett de resterande 5% som ska betalas kontant (de första 10% har du redan betalt som handpenning). Vanligtvis för banken över de här pengarna, du behöver inte själv föra över några pengar till säljaren.

2. Teckna en hemförsäkring.

3. El, bredband, sophämtning mm: Anmäl ägarbytet och gör avläsningar.

4. Försäkring för dolda fel. Denna försäkring ska tecknas av säljaren senast på dagen för tillträde. Denna försäkring innebär att om du upptäcker något fel efter att du flyttat in kommer försäkringsbolaget göra en utredning och om felet bedöms vara ett sk. Dolt fel, kan du få ersättning för felet. Vanligtvis betalar säljaren försäkringen. Men om säljaren inte har tänkt att teckna en försäkring kan ändå du som köpare föreslå att de tecknar den, och erbjuda dig att stå för premien eller att ni delar kostnaden.

 

Att tänka på efter tillträdet:

Åk direkt till huset och kontrollera att städningen är bra utförd. Om det är smutsigt ska du anmäla detta direkt till säljaren, antingen om säljaren själv städat får han/hon komma tillbaka och åtgärda det som missats, eller om en städfirma skött städningen ska de komma tillbaka. Om du städar själv kan du vanligtvis inte få någon ersättning i efterhand. Kontrollera också så att alla vitvaror mm fungerar. Om något gått sönder och du vill försöka få ersättning av säljaren ska du höra av dig till säljaren om detta så snart som möjligt.

Hittat något du gillar? Dela med knapparna nedan.